PROJEKTOVÝ PROCES  a CO VYŽADUJE STAVEBNÍ ÚŘAD

OBSAH:

ÚVODNÍ KOMENTÁŘ

PROJEKTOVÝ PROCES – DĚLENÍ NA VÝKONOVÉ FÁZE

CO ZAHRNUJÍ PROJEKTOVÉ FÁZE A CO OBSAHUJE PROJEKTOVÁ DOKUMENTACE

FÁZE 1)   záměr a příprava zakázky, včetně obstarání podkladů

FÁZE 2)   architektonická studie

FÁZE 3)  dokumentace pro stavební úřad

PÁR SLOV O DOKUEMTANACI PRO PROVEDENÍ STAVBY (DPS) neboli O PROVÁDĚCÍM PROJEKTU (PP)

 * * *

ÚVODNÍ KOMENTÁŘ

Internet, média i knihy jsou plné nejrůznějších rad a informací... Přesto se v praxi setkáváme s tím, že se stavebníci rodinných domů obtížně orientují ve složité spleti pojmů a výkonů souvisejících s procesem přípravy a realizace stavby.

Bohužel se stalo zvykem nejen v naší profesi, že vstupem různých neprofesionálních subjektů a vlivem nejrůznějších obchodních triků se pletou základní pojmy, kdysi ustálené a jednoznačné. Hlava se z toho motá odborníkovi, natož laikovi... A tak se již dvacet let podkladnímu betonu říká „základová deska“ a náčrtku zhotovenému projektantem-nearchitektem před zahájením práce na projektu pro stavební povolení „architektonická studie“.

Pro prvotní orientaci nabízíme stručný soupis s popisem obsahu a rozsahu jednotlivých fází projektové přípravy stavby, tak, jak jej stanovuje „Výkonový a honorářový řád“ pro architekty a stavební inženýry. Náš komentář je směrován k potřebám stavebníka rodinného domu a vychází z naší praxe.

Je potřeba si uvědomit, že se jedná o velmi hrubou osnovu a že při individuálním přístupu může docházet k prolínání těchto fází, a především, že stejně nazvaná fáze může mít v různém pojetí a za různých zadávacích podmínek i podstatně odlišnou náplň.

Ačkoli jsou stanoveny určité projekční standardy, běžná praxe ukazuje, že úrovní obsahového i kvalitativního zpracování, tedy i v pojetí samotných služeb nabízených od různých projektantů, se OBSAHOVÁ NÁPLŇ A VĚCNÝ ROZSAH nabízeného i výsledného díla může značně lišit, a to i přes shodné označení a shodné výchozí podmínky.

PROJEKTOVÝ PROCES - DĚLENÍ NA VÝKONOVÉ FÁZE

Dle profesních standardů zahrnují projekční služby v komplexním rozsahu tyto výkonové fáze:

- záměr investora, příprava zakázky

- návrh stavby – architektonická / urbanistická studie (AS)

- vypracování dokumentace pro územní řízení (DUR)

- vypracování dokumentace pro stavební povolení (DSP) resp. ohlášení stavby (DOS)

- vypracování dokumentace pro provedení stavby (DPS)

- vypracování podkladů pro vyhledání dodavatele stavby – sestavení tendrové (zadávací) dokumentace

- spolupráce při výběru dodavatele – zadání realizace stavby

- spolupráce při provádění stavby (autorský a technický dozor investora)

- spolupráce po dokončení stavby (při kolaudačním řízení, uvedení stavby do provozu atd.)

(Dle povahy zakázky a zájmu investora lze některé fáze sloučit nebo zcela vynechat.)

- - -

Pro potřeby individuální výstavby se v praxi (defakto z úsporných důvodů) ustálil zvyk vystačit s těmito fázemi :

1)     záměr a příprava zakázky

2)     architektonická studie neboli návrh stavby (obvykle v degradované nebo nicotné verzi)

3)     dokumentace pro stavební úřad – standardně ve dvou variantách:

a)     DUR nebo DUS a DSP nebo DOS (každé zvlášť nebo obojí v jedné dokumentaci – záleží na požadavku stavebního úřadu, resp. stavebního zákona)

b)     pouze DSP (popř. DOS) v případě, že stavba již "byla právoplatně umístěna" v předchozím procesu.

JEDNOSTUPŇOVÝ PROJEKT:

Pokud má stavebník zájem o zpracování DPS (tzv. „prováděcí projekt“), obvykle se jeho podstatná část zahrne do DSP a vznikne tzv. „jednostupňový projekt“ (u katalogových rodinných domů bývá tento projekt vyplněný podklady od partnerských stavebních a dodavateských firem, které jsou stavebníkům doporučovány pro realizaci stavby).

CO ZAHRNUJÍ PROJEKTOVÉ FÁZE A CO OBSAHUJE PROJEKTOVÁ DOKUMENTACE

FÁZE 1)   záměr a příprava zakázky, včetně obstarání podkladů

-         úvodní konzultace, prohlídka staveniště, definice stavebního (investičního) záměru, sestavení smlouvy nebo objednávky, ...

-         zajištění podkladů (situační plány, geodetické zaměření, geometrický plán, podklady správců inž. sítí, územně-plánovací podklady, průzkumy apod.), včetně podmínek a informací stavebního úřadu, popřípadě též informace a zadávací podmínky od dotčených orgánů, pokud zásadně a nestandardně ovlivňují stavbu

Poznámka:          V této fázi má řada stavebníků snahu ušetřit tím, že podklady obstarávají sami. Je potřeba upozornit na skutečnost, že vedle formálních podkladů (např. geometrický plán) je zde též řada vstupních informací ryze odborného rázu. Proto je vhodné, aby projektant do jednání s příslušnými subjekty vstupoval již na začátku a mohl tak aktivně a účelně korigovat správným směrem návrh stavby. Stavebník se tak vyhne budoucím předělávkám, dodělávkám a vícenákladům, ale i vadným výsledným řešením, která vznikají z nedorozumění nebo opomenutí důležitých otázek. Minimálně je nutná osobní účast projektanta v prvotní konzultaci se stavebním úřadem.

Čas potřebný pro tuto fázi může být v rozmezí několika dnů až týdnů – v závislosti na urgentnosti a složitosti akce.

FÁZE 2)   architektonická studie

Definice říká, že:

ARCHITEKTONICKÁ STUDIE je předprojektová část dokumentace dokládající koncepční tvarové/hmotové, materiálové, technologické a technické, dispoziční a provozní řešení stavby, objektu nebo zařízení, popřípadě jejich souboru, jejímž smyslem a účelem je vzájemné ujasnění si záměrů a stavebního programu mezi klientem a architektem/inženýrem a ověření proveditelnosti stavebního programu ve zvoleném území. Vypracovává se standardně ve variantách, nadstandardně v alternativách. 

Studie tedy slouží k ujasnění investičního záměru klienta a je tím nejdůležitějším a rozhodujícím, co určuje úspěch celé stavební akce. Je to ta nejožehavější část projektování, protože její kvalitativní obsah je velmi obtížně měřitelný, laikem nesnadno rozpoznatelný a ještě hůře zhodnotitelný. Vzhledem k tomu, že v naprosté většině stavebních akcí na výstavbu rodinného domu se tato fáze vymyká přímému vlivu architektů, dochází k mylným přestavám klientů o její náplni a významu. Od toho se též odvíjí snaha tuto fázi nejen obsahově degradovat, její význam bagatelizovat a tvůrčí proces ignorovat, ale též snaha ji finančně zcela obejít.  

Situace se má dnes totiž tak, že nezodpovědný stavební inženýr Vám nabídne zpracování architektonické studie za pakatel, stavební firma dokonce zadarmo, kdežto architekt tuto část přípravy stavby bere zodpovědně a vážně a tedy si ji musí nechat též patřičně zaplatit – nemůžeme po něm chtít, aby hodiny náročné tvořivé práce nám jen tak daroval, byť by to pro své potěšení i rád udělal. Je potřeba si přiznat, že v takovém případě by architekti, na rozdíl od stavebních inženýrů, jejichž pracovní náplní je, zjednodušeně řečeno, „sestavovat“, „překreslovat“ a „razítkovat“ stavební výkresy (tedy to hlavní, co chceme mít, musíme mít a jsme odhodláni to zaplatit), museli značnou část svého života pracovat zcela zadarmo...

Architektonická studie vyniká též tím, že jako svou prioritní a nejzásadnější věc řeší vztah stavby domu vůči pozemku a okolí. Pokud tuto projektovou fázi přeskočíme, tak již nikdy neovlivníme to, jaký plac z pozemku nám zbyde k užitku, ani to, jak vhodně bude korespondovat náš život v domě se svým okolím. Stavební úřad totiž vůbec nezajímá, kde chceme mít vchod, kde terasu, kde stromy, kde skleník, kde ohniště, kde mrkev a jahody, kde sušák prádla a houpačku pro děti... – a pamatujme si, že to, co nezajímá stavební úřad, nebude zřejmě zajímat ani projektanta, který zhotovuje projekt pro stavební povolení! Chce se zaplakat, když vidíme, jak na nových parcelách je všechno možné rozházeno bez ladu a skladu, ani kousek soukromí, ani malé závětří, terénní vlny bez užitku, zeleň bez koncepce, jezírka v paradoxních sestavách... Pozdě pak naříkat nad bezkoncepčním výškovým řešením terénu, nad vadným rozmístěním vjezdů a vstupů, nad nechtěnými průhledy či zdroji hluku, které nelze ničím odclonit atd.

Každá AS může být použita pro předběžné jednání na stavebním úřadě, pro schválení záměru městským (hlavním) architektem, pro jednání se správci IS, pro jednání s bankou (předběžný rozpočet) apod.

Pokud tuto architektonickou studii doplníme textovými přílohami a dokladovou částí (projednání s DOSS a správci IS...), vznikne z ní DOKUMENTACE PRO ÚZEMNÍ ŘÍZENÍ (viz níže).

Poznámka:          Kdybychom se ocitli v době před 40-ti lety, mohli bychom podle této dokumentace se zkušeným mistrem zedníkem a s klidným svědomím začít stavět, a to dokonce se souhlasem stavebního úřadu... (nic víc dokumentace pro úřad tehdy neobsahovala).

Více o tvorbě architektonické studie a osvědčených postupech naleznete v dalších kapitolách.

Čas potřebný pro fázi návrhu stavby (studie) je velmi individuální – někdo potřebuje stavět za dva měsíce a je ochoten se rozhodovat „ze dne na den“, jiný si dal časový náskok před samotnou realizací stavby rok i více. Pravdou je, že od okamžiku upřesnění zadání je potřeba počítat s dobou několika týdnů až měsíců... Pokud očekáváme precizní vymyšlení kvalitního návrhu rodinného domu, pak při dobré souhře a aktivní spolupráci klienta a projektanta počítejme s trváním okolo 4 až 10-ti týdnů (většinu času zabírá proces vstřebávání a „uležení“ nových informací, který je nezbytný pro správné rozhodování i tvůrčí vyzrávání).

FÁZE 3)  dokumentace pro stavební úřad

Nároky, které klade na projektovou přípravu byť i jednoduché stavby stavební zákon, jsou poměrně rozsáhlé. Vynucují si řadu dílčích nákladů za víceméně formální dokumenty, které v běžné praxi nenaleznou výrazné uplatnění. To, co je pro samotnou stavbu nejdůležitější a bylo základem každé stavební dokumentace i před sto lety, jsou správně zhotovené výkresy a popis hlavních kontrukčních souvislostí dané stavby. Největší reálné riziko, které stavba s sebou nese, je riziko zhroucení nosných konstrukcí, proto v prvé řadě nepodceňujeme statiku.

Obsah a rozsah dokumentace pro stavební úřad stanoví jednotlivé přílohy k vyhlášce č. 499/2006 Sb., a to pro následující DRUHY DOKUMENTACÍ:

a) dokumentace pro vydání rozhodnutí o umístění stavby nebo zařízení (dále jen „stavba“),

b) dokumentace pro vydání rozhodnutí o změně využití území,

c) dokumentace pro vydání rozhodnutí o změně vlivu užívání stavby na území,

d) dokumentace pro vydání společného povolení,

e) projektové dokumentace pro ohlášení stavby uvedené v § 104 odst. 1 písm. a) až e) stavebního zákona nebo projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení,

f) projektové dokumentace pro provádění stavby a

g) dokumentace skutečného provedení stavby.

V současné době se stavebníků rodinných domů týkají ponejvíce bod d), popř. bod a) + f). Nutno podotknout, že všechny tyto dokumentace jsou obsahově, až na pár drobností, zcela totožné. Výrazněji se liší pouze grafická část a) a f), přičemž dokumentace pro územní rozhodnutí / územní souhlas je o něco jednodušší než dokumentace pro stavební povolení / ohlášení. Před započetím užívání stavby, pakliže stavba vykazuje odchyky od původního schváleného projektu, by měl stavebník ještě pro pořádek (úřadu i svůj) pořídit dokumentaci dle bodu g) - dříve, než zapomene, co všechno změnil, aniž zaznamenal.

* * *

Kromě projektové dokumentace samotného rodinného romu mohou být nezbytné samostatné projektové části pro další objekty, souvisejících se stavbou, např. dokumentace přístřešku pro parkování aut, dokumentace napojení inženýrských sítí (přípojka plynu, vody, kanalizace, elektro apod.), projekty inženýrských objektů (domovní ČOV, čerpací jímka, vodoměrná šachta, studna apod.) nebo projekty komunikací (dopravní napojení).

Ze zákona stavebník povinen doložit zvláštní přílohy dokumentace:

o       Radonový průzkum

o       Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

V případě návrhu zásaku odpadních vod nebo vrtu bývá vyžadován též Hydrogeologický posudek, který zhotovuje hydrogeolog.

Vhodným a často nezbytným podkladem pro návrh stavby je Inženýrsko-geologický posudek, kdy geolog na základě průzkumu vrtaných, či lépe kopaných sond posoudí základové poměry v místě stavby, popř. navrhne vhodné řešení založení domu. Jedná se o podstatný podklad pro návrh nosných konstrukcí stavby. Výsledky IGP mohou zásadně ovlivnit koncepci domu už v jeho počáteční fázi (např. jeho umístění v terénu, vhodnost podsklepení, podlažnost aj.).

V případě jednostupňového projektu, který má sloužit jako podklad pro výběr dodavatele stavby, se zhotovuje též výkaz výměr stavební části, případně i ostatních profesních částí a inženýrských staveb.

Čas potřebný pro zhotovení dokumentace pro stavební povolení (ohlášení stavby) se pohybuje v relaci několika dnů až týdnů; obvyklá lhůta (v případě jasných a úplných podkladů a standardního řešení) bývá 4 až 6 týdnů, která se prodlužuje v závislosti na složitosti projednání stavby (požadavky zúčastněných subjektů mohou vnášet nové a nové změny do projektové dokumentace).

PÁR SLOV O DOKUEMTANACI PRO PROVEDENÍ STAVBY (DPS) neboli O PROVÁDĚCÍM PROJEKTU (PP)

V případě zhotovování regulérní dokumentace pro provedení stavby (DPS) je potřeba počítat s tím, že projekt má vycházet z konkrétního stavebního řešení, má jednoznačně specifikovat a dokumentovat konstrukce, materiály, technologie i detaily. Ovšem jak se toto všechno nakonec zrealizuje – tj. zda se bude stavět podle těchto plánů, to je závislé na budoucím dodavateli stavby, resp. na tom, co mu investor dovolí. Logicky vzato, není efektivní kreslit dům a rozkreslovat detaily v jiném systému a z jiných materiálů, než jak se bude doopravdy stavět.

Jelikož výběr dodavatele nebývá otázkou kvalitativního výběru, ale ceny,  stává se, že dodavatel je tím, kdo dokumentaci (resp. realizaci) mění dle svých zvyklostí, možností anebo cenového zvýhodnění. Další změny v projektové dokumentaci a realizaci mohou vyplývat z původní nesprávné koncepce návrhu a vnáší je sám stavebník (zvětšuje místnosti, mění výšky), popřípadě si je vynucují dodatečně zjištěné skutečnosti, které projektant nebral v potaz (výškopisné danosti pozemku apod.).

V tomto právě tkví zákeřnost stavebního trhu vůči individuálnímu stavebníkovi – když má projekt pro provedení stavby, je to špatně, a když ho nemá, tak bývá ještě hůře... Vliv stavebních firem, i různých pokoutných realizátorů staveb, na vůli stavebníka je bohužel mnohem silnější, než vliv projektantů. Ze zkušeností vyplývá: pokud chceme investovat do dokumentace pro provedení stavby a nedočkat se situace, že bude považována za nebotřebný štos papírů, musíme též počítat s investicí do důsledného autorského dozoru projektanta.

* * *